こんにちは、
がけ・傾斜地の売却相談センターの高倉です。
東京都新宿区のワンルームマンションの現地調査を行い、続いては新宿区役所へ調査に出向きました。
さすが新宿駅に近い区役所です。横浜と比べ人が多い！！
◎新宿区役所の調査
現地調査で気になったのは、
- がけ地（土羽）について
- 隣地建物と当マンション建物がくっついている
1、現地に出向きワンルームマンションの敷地の一部がガケ地になっていることが分かりました。
横浜市なら多い土羽ですが、新宿区の一等地にガケ（土羽）部分があるとは驚きです。
維持・管理条件や、がけ条例などを注意して確認です。
新宿区役所の建築課で調査をすると
- がけ地の角度、高さから、東京都の建築安全条例第７条（ガケ条例）の制限を受ける
- 近隣に安全上支障がないように維持、管理が必要
建物面積と容積率を比較すると、ガケ地部分があったおかげで容積率をかせぐことができ、現在の建物が建築できていることも分かりました。（※違反ではありません）
もし建築計画時にがけ地部分を隣地に譲ってしまったり、元からがけ地部分がないと、もっと小さなワンルームマンションになったいた訳です。
続いて、２の確認です。
隣接する建物と当マンション建物がくっついています。
上の写真で分かりますか？
左側のグレーの建物が当ワンルームマンションで右側の白い建物は別です。
もともと傾斜地だったので建築するために、斜面部分を残さないようにするために、この形になってしまったと思われます。
さらに写真にはありませんが、反対側には当マンションお隣のマンションが完全に建物がくっついています。
建築概要書を取得してみると、どうやら当マンションを建築する際に、ほぼ同時に建築確認申請を出され建築されたようです。
もう一つは、分譲マンションにならず個人の方が所有され賃貸マンションとして所有しているようです。
いずれも役所では、建築についても詳細は分かりませんでした。
もちろん不動産売買に必要な、水道、下水、道路、都市計画などを確認し完了です。
さらにガケ付ワンルームマンションを管理している管理会社へ、ガケ地部分の管理方法や管理体制などを確認してやっと、オーナーさんに売却査定額を提出できます。
